Vous venez d’acheter à Apt, autour du centre ancien sur les rives du Calavon, les faubourgs, les coteaux ocreux et les quartiers de la plaine, et un défaut grave se révèle. Un expert indépendant recherche le vice puis peut convoquer les parties à une expertise amiable contradictoire.
Apt
Pour faire valoir la garantie des vices cachés, il faut établir un défaut caché, antérieur à la vente et suffisamment grave. À Apt, l’expert apporte ces éléments techniques, puis peut réunir le vendeur et son assureur lors d’une expertise amiable contradictoire. Délai d’action : deux ans à compter de la découverte.
Phase 1, recherche d’un vice caché : 990 € TTC. Phase 2, convocation à une expertise amiable : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
Capitale du pays d’Apt et du Luberon, la ville serre son centre ancien, maisons hautes et étroites, sur les rives du Calavon, entourée de faubourgs du XIXe, de quartiers d’après-guerre et d’un pavillonnaire qui grimpe sur les coteaux, entre terres ocreuses et collines calcaires.
Maisons anciennes de rive, bâti sur argiles et sables ocreux et pavillons de coteaux orientent l’examen. Dans ce type de bâti, certains défauts se dissimulent facilement derrière une rénovation récente : faux plafond, doublage collé, parquet neuf posé sur un plancher affaibli. La comparaison entre l’annonce, les photos de visite et l’état actuel est aussi un outil précieux.
La ville occupe la vallée du Calavon, entre collines calcaires et terrains argilo-sableux du pays des ocres. L’exposition au retrait-gonflement des argiles est moyenne, avec un historique sécheresse parmi les plus fournis du département, la commune est en zone de sismicité 3, modérée, et le potentiel radon est moyen.
Le pays d’Apt est celui des ocres de Roussillon et de Gargas : ces sables et argiles colorés, hérités de l’altération des sols, rappellent que le sous-sol local est sensible à l’eau, et la commune compte onze reconnaissances CatNat liées à la sécheresse, record du secteur.
Le Calavon traverse la ville et réagit brutalement aux épisodes méditerranéens, comme l’ont montré les grandes crues du passé : les quartiers de rive et les points bas des réseaux restent sous la vigilance du plan de prévention des risques.
À l’échelle d’Apt, la base Géorisques recense 31 reconnaissances de l’état de catastrophe naturelle publiées entre 1982 et 2026, dont 18 pour des inondations et coulées de boue et 11 pour la sécheresse. Apt est en zone de sismicité 3, modérée. Le potentiel radon de la commune est de catégorie 2. Au centre d’Apt, l’exposition au retrait-gonflement des argiles est moyenne, et elle peut varier d’un quartier à l’autre. Apt compte 10 143 habitants (population municipale, INSEE) sur environ 4 517 hectares.
L’état des risques remis à la vente reprend ces informations. Un désordre lié à un risque mentionné dans ce document n’est pas forcément un vice caché, mais il peut l’être si sa manifestation a été dissimulée. Dans un immeuble ancien d’Apt, les procès-verbaux d’assemblée générale remis lors de la vente sont une pièce clé pour savoir ce qui était connu.
Apt appartient à l’intercommunalité CC Pays d’Apt-Luberon. La commune compte 10 143 habitants sur environ 4 517 hectares, soit une densité proche de 225 habitants par kilomètre carré. Son code postal est le 84400.
Les risques recensés par Géorisques pour Apt comprennent notamment : inondation, mouvement de terrain, affaissements et effondrements d’origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines), glissement de terrain, tassements différentiels, séisme, feu de forêt. L’état des risques annexé à toute vente ou location précise, adresse par adresse, les zones concernées par un plan de prévention. Pour une expertise vices cachés à Apt, l’expert consulte ces informations avant la visite et les relie à ses constats sur place, pour distinguer ce qui relève du contexte local de ce qui relève du bâtiment lui-même.
Le délai pour agir sur le fondement des vices cachés est de deux ans à compter de la découverte du vice. Faites établir les faits rapidement : le rapport de l’expert date les constats, décrit le désordre et son ancienneté probable, et sert de base à la convocation des parties.
Caché, antérieur, grave : ces trois conditions doivent être réunies. Un défaut que l’acheteur pouvait voir est un vice apparent. Un défaut apparu après la vente sans origine antérieure ne relève pas de la garantie. Un défaut mineur, qui n’affecte pas réellement l’usage, ne suffit pas.
L’expert apporte les éléments techniques sur chacune de ces conditions. La qualification juridique revient ensuite à l’avocat ou au juge.
Tous les défauts découverts après un achat ne relèvent pas de la garantie des vices cachés. Un défaut visible lors des visites est un vice apparent, accepté par l’acheteur. Un écart entre l’annonce et la réalité peut constituer un défaut de conformité. Une surface inférieure à celle mentionnée dans l’acte relève, en copropriété, de la loi Carrez.
Chaque situation obéit à des règles et des délais propres. L’analyse technique de l’expert est la première étape pour choisir la bonne voie, avec l’appui de votre avocat ou de votre notaire. Un bilan avant achat reste la meilleure prévention.
L’expert recherche les indices qui permettent de dater un désordre.
Une rénovation soignée en apparence peut masquer un problème ancien : enduit neuf sur une fissure active, peinture anti-humidité sur un mur qui reste mouillé, plinthes neuves sur un pied de mur dégradé. Les travaux non déclarés, comme la suppression d’un mur porteur ou la création d’une trémie sans étude, peuvent aussi être à l’origine de désordres apparus après la vente.
L’expert sait repérer ces indices et dater les interventions.
La première phase vise à répondre à des questions précises : quel est le défaut, depuis quand existe-t-il, pouvait il être vu lors de la visite, quelle est sa gravité. L’expert mesure, photographie, compare, et consulte les pièces de la vente.
À l’issue, il vous remet un rapport qui expose ses constats et ses conclusions, et précise les points qui pourraient être contestés.
L’expertise amiable contradictoire réunit l’acquéreur, le vendeur et les autres parties concernées autour des constats techniques. Chacun peut présenter ses observations, ce qui rend le rapport plus difficile à contester.
Elle peut permettre de trouver une solution sans procès. À défaut d’accord, le rapport peut être produit à l’appui d’une procédure, avec votre avocat.
Deux ans à compter de la découverte : ce délai court vite, entre les échanges avec le vendeur, l’expertise et la négociation. Documentez la date de découverte dès que possible.
Avant toute réparation, faites intervenir l’expert. Si l’urgence impose une intervention, photographiez et décrivez précisément l’état avant travaux.
Une lettre recommandée adressée au vendeur pour l’informer de la découverte du défaut fixe utilement la chronologie.
Les actes de vente entre particuliers peuvent contenir une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice et l’a dissimulé, et elle est écartée lorsque le vendeur est un professionnel ou assimilé, par exemple s’il a lui-même réalisé les travaux en cause.
L’expertise contribue à établir ces éléments. Pour la qualification juridique, l’avis d’un avocat ou du notaire reste nécessaire.
Réunissez l’acte de vente et le compromis, le dossier de diagnostic technique, l’annonce et les photos de visite, les procès-verbaux d’assemblée générale remis lors de la vente et les échanges avec l’agence ou le vendeur. Ajoutez les photos datées du désordre et les devis de réparation.
Ces pièces permettent de vérifier ce qui était connu ou visible lors de la vente. Le témoignage d’un voisin ou du gardien sur des travaux antérieurs peut aussi être utile.
Retrouvez nos pages vices cachés pour chaque commune du Vaucluse, et la page expertise vices cachés à Avignon.
Non. En copropriété, elle relève de la loi Carrez, qui obéit à ses propres règles.
Phase 1 : 990 € TTC. Phase 2 : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
Deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil).
Pas si le vendeur connaissait le vice et l’a caché, ou s’il est assimilé à un professionnel.
Pas pour la phase technique. En l’absence d’accord amiable, un avocat est nécessaire pour une procédure.
Évitez-le : les réparations effacent les indices. En cas d’urgence, documentez l’état avant intervention.
Oui, si les conditions sont réunies. Le syndicat des copropriétaires peut alors être concerné.
Sa responsabilité peut être recherchée s’il a manqué à son devoir d’information. Il peut être convoqué à la réunion amiable.
Il peut l’être s’il était caché, antérieur et grave. L’expert vérifie ce que mentionnait l’état des risques et ce qui était visible.
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