Infiltration masquée, plancher affaibli sous un parquet neuf, fissures rebouchées avant la vente : lorsqu’un défaut grave apparaît après l’achat d’un logement à Mazan, l’expert établit son existence, son antériorité et son ampleur.
Mazan
Pour faire valoir la garantie des vices cachés, il faut établir un défaut caché, antérieur à la vente et suffisamment grave. À Mazan, l’expert apporte ces éléments techniques, puis peut réunir le vendeur et son assureur lors d’une expertise amiable contradictoire. Délai d’action : deux ans à compter de la découverte.
Phase 1, recherche d’un vice caché : 990 € TTC. Phase 2, convocation à une expertise amiable : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
Au pied du Ventoux, Mazan enroule son centre ancien dans la trace de ses remparts, maisons de village en pierre et molasse, prolongé par des faubourgs, des mas agricoles et un pavillonnaire étendu sur les coteaux et dans la plaine de l’Auzon, entre vignes et vergers.
Maisons de village anciennes, bâti sur gypse et pavillons de coteaux orientent l’examen. Dans ce type de bâti, certains défauts se dissimulent facilement derrière une rénovation récente : faux plafond, doublage collé, parquet neuf posé sur un plancher affaibli. La comparaison entre l’annonce, les photos de visite et l’état actuel est aussi un outil précieux.
La commune s’étage entre la plaine de l’Auzon et les premiers contreforts du Ventoux. L’exposition au retrait-gonflement des argiles est moyenne, avec un historique sécheresse marqué, la commune est en zone de sismicité 3, modérée, et le potentiel radon est faible.
Mazan vit sur le gypse : ses carrières, parmi les plus importantes de France, exploitent depuis des générations ce sous-sol particulier, soluble dans l’eau, qui impose localement sa propre vigilance aux fondations et aux réseaux.
L’Auzon traverse la commune : ses crues lors des épisodes méditerranéens et le ruissellement des coteaux expliquent les reconnaissances CatNat inondation de la ville.
À l’échelle de Mazan, la base Géorisques recense 18 reconnaissances de l’état de catastrophe naturelle publiées entre 1982 et 2026, dont 10 pour des inondations et coulées de boue et 7 pour la sécheresse. Mazan est en zone de sismicité 3, modérée. Le potentiel radon de la commune est de catégorie 1. Au centre de Mazan, l’exposition au retrait-gonflement des argiles est moyenne, et elle peut varier d’un quartier à l’autre. Mazan compte 6 285 habitants (population municipale, INSEE) sur environ 3 796 hectares.
L’état des risques remis à la vente reprend ces informations. Un désordre lié à un risque mentionné dans ce document n’est pas forcément un vice caché, mais il peut l’être si sa manifestation a été dissimulée. Dans un immeuble ancien de Mazan, les procès-verbaux d’assemblée générale remis lors de la vente sont une pièce clé pour savoir ce qui était connu.
Mazan appartient à l’intercommunalité CA Ventoux-Comtat-Venaissin (COVE). La commune compte 6 285 habitants sur environ 3 796 hectares, soit une densité proche de 166 habitants par kilomètre carré. Son code postal est le 84380.
Les risques recensés par Géorisques pour Mazan comprennent notamment : inondation, mouvement de terrain, affaissements et effondrements d’origine naturelle (cavités souterraines), tassements différentiels, séisme, feu de forêt, transport de marchandises dangereuses. L’état des risques annexé à toute vente ou location précise, adresse par adresse, les zones concernées par un plan de prévention. Pour une expertise vices cachés à Mazan, l’expert consulte ces informations avant la visite et les relie à ses constats sur place, pour distinguer ce qui relève du contexte local de ce qui relève du bâtiment lui-même.
Le délai pour agir sur le fondement des vices cachés est de deux ans à compter de la découverte du vice. Faites établir les faits rapidement : le rapport de l’expert date les constats, décrit le désordre et son ancienneté probable, et sert de base à la convocation des parties.
Le défaut doit être caché, c’est-à-dire non apparent lors de la visite pour un acheteur normalement attentif. Il doit être antérieur à la vente, même s’il ne s’est révélé qu’ensuite. Il doit enfin être suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement l’usage.
Une fissure visible ou mentionnée dans un procès-verbal d’assemblée générale remis à l’acquéreur n’est en principe pas cachée. Une fissure rebouchée et repeinte avant la vente, qui réapparaît, peut l’être.
Le vice apparent est celui qu’un acheteur attentif pouvait voir lors des visites : une tache d’humidité visible, une fissure non dissimulée, une fenêtre cassée. Il n’ouvre pas droit à la garantie des vices cachés, puisque l’acheteur a accepté le bien en connaissance de cause. D’où l’intérêt d’un bilan avant achat.
Le défaut de conformité concerne l’écart entre ce qui a été promis et ce qui a été livré : surface inférieure, prestation annoncée mais absente. Pour un lot de copropriété, la loi Carrez encadre l’erreur de surface. L’expert vous aide à identifier la nature exacte du problème, qui conditionne la démarche à suivre.
La phase 1 établit les faits techniques : nature du défaut, antériorité probable, gravité.
Un plancher bois dont les solives ont été attaquées par l’humidité ou des insectes peut être recouvert d’un parquet neuf. Une infiltration par la toiture peut être masquée par un faux plafond. Des remontées capillaires, ou une façade en pierre qui se dégrade, peuvent être cachés derrière un doublage collé et ne réapparaître qu’après quelques mois.
D’autres vices touchent les réseaux : évacuation en fonte fissurée encastrée, raccordement non conforme d’une salle d’eau créée dans un ancien atelier, ventilation absente d’une cuisine fermée.
L’expert examine le désordre découvert, recherche son origine, sa date probable d’apparition et son étendue. Il s’appuie sur des indices techniques : reprises de peinture, enduits récents sur un support ancien, traces d’humidité sous un revêtement neuf, différence d’état entre éléments d’un même ouvrage.
Il procède aux mesures utiles, documente chaque constat et évalue la gravité du défaut. Son rapport indique si les éléments réunis sont compatibles avec un vice caché au sens technique.
L’expertise amiable contradictoire réunit l’acquéreur, le vendeur et les autres parties concernées autour des constats techniques. Chacun peut présenter ses observations, ce qui rend le rapport plus difficile à contester.
Elle peut permettre de trouver une solution sans procès. À défaut d’accord, le rapport peut être produit à l’appui d’une procédure, avec votre avocat.
L’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Conservez les photos datées, les échanges avec le syndic, les devis et les déclarations de sinistre.
Faire constater rapidement présente aussi un intérêt technique : un désordre évolue, et les indices d’antériorité peuvent disparaître si des travaux sont entrepris trop tôt.
Une lettre recommandée adressée au vendeur pour l’informer de la découverte du défaut fixe utilement la chronologie.
Les actes de vente entre particuliers peuvent contenir une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice et l’a dissimulé, et elle est écartée lorsque le vendeur est un professionnel ou assimilé, par exemple s’il a lui-même réalisé les travaux en cause.
L’expertise contribue à établir ces éléments. Pour la qualification juridique, l’avis d’un avocat ou du notaire reste nécessaire.
Les pièces de la vente, annonce, diagnostics, procès-verbaux d’assemblée générale, échanges écrits, montrent ce que vous saviez au moment de l’achat. Les photos datées et les devis montrent l’ampleur du défaut.
Plus le dossier est complet, plus l’analyse de l’expert est précise et plus la discussion avec le vendeur est fondée.
Retrouvez nos pages vices cachés pour chaque commune du Vaucluse, et la page expertise vices cachés à Avignon.
Le vice apparent pouvait être vu lors de la visite. Il ne relève pas de la garantie des vices cachés.
Non. En copropriété, elle relève de la loi Carrez, qui obéit à ses propres règles.
Phase 1 : 990 € TTC. Phase 2 : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
Deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil).
Pas si le vendeur connaissait le vice et l’a caché, ou s’il est assimilé à un professionnel.
Pas pour la phase technique. En l’absence d’accord amiable, un avocat est nécessaire pour une procédure.
Évitez-le : les réparations effacent les indices. En cas d’urgence, documentez l’état avant intervention.
Oui, si les conditions sont réunies. Le syndicat des copropriétaires peut alors être concerné.
Il peut l’être s’il était caché, antérieur et grave. L’expert vérifie ce que mentionnait l’état des risques et ce qui était visible.
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