Vous venez d’acheter à Vaison-la-Romaine, autour de la ville basse et ses sites antiques, la haute ville médiévale sur son rocher et les quartiers des coteaux, et un défaut grave se révèle. Un expert indépendant recherche le vice puis peut convoquer les parties à une expertise amiable contradictoire.
Vaison-la-Romaine
Pour faire valoir la garantie des vices cachés, il faut établir un défaut caché, antérieur à la vente et suffisamment grave. À Vaison-la-Romaine, l’expert apporte ces éléments techniques, puis peut réunir le vendeur et son assureur lors d’une expertise amiable contradictoire. Délai d’action : deux ans à compter de la découverte.
Phase 1, recherche d’un vice caché : 990 € TTC. Phase 2, convocation à une expertise amiable : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
Vaison superpose trois villes : les quartiers antiques et la ville basse commerçante sur la rive droite de l’Ouvèze, la haute ville médiévale perchée sur son rocher rive gauche, reliées par le pont romain, et un pavillonnaire de coteaux étendu dans les vignes et les oliviers du pays voconce.
Maçonneries anciennes des deux villes, bâti sur argiles en exposition forte et pavillons de coteaux orientent l’examen. Dans ce type de bâti, certains défauts se dissimulent facilement derrière une rénovation récente : faux plafond, doublage collé, parquet neuf posé sur un plancher affaibli. La comparaison entre l’annonce, les photos de visite et l’état actuel est aussi un outil précieux.
La ville s’étage de la plaine de l’Ouvèze au rocher de la haute ville. L’exposition au retrait-gonflement des argiles est forte, la commune est en zone de sismicité 3, modérée, et le potentiel radon est faible.
Le 22 septembre 1992, la crue de l’Ouvèze a dévasté la ville basse et fait des dizaines de victimes, tandis que le pont romain, deux fois millénaire, résistait : l’événement a refondé la culture du risque inondation dans toute la région.
L’Ouvèze traverse la ville : depuis la catastrophe de 1992, ses crues rapides structurent le plan de prévention des risques, qui encadre strictement l’urbanisation des rives et des points bas.
À l’échelle de Vaison-la-Romaine, la base Géorisques recense 15 reconnaissances de l’état de catastrophe naturelle publiées entre 1982 et 2022, dont 9 pour des inondations et coulées de boue et 4 pour la sécheresse. Vaison-la-Romaine est en zone de sismicité 3, modérée. Le potentiel radon de la commune est de catégorie 1. Au centre de Vaison-la-Romaine, l’exposition au retrait-gonflement des argiles est forte, et elle peut varier d’un quartier à l’autre. Vaison-la-Romaine compte 6 058 habitants (population municipale, INSEE) sur environ 2 718 hectares.
L’état des risques remis à la vente reprend ces informations. Un désordre lié à un risque mentionné dans ce document n’est pas forcément un vice caché, mais il peut l’être si sa manifestation a été dissimulée. Dans un immeuble ancien de Vaison-la-Romaine, les procès-verbaux d’assemblée générale remis lors de la vente sont une pièce clé pour savoir ce qui était connu.
Vaison-la-Romaine appartient à l’intercommunalité CC Vaison Ventoux. La commune compte 6 058 habitants sur environ 2 718 hectares, soit une densité proche de 223 habitants par kilomètre carré. Son code postal est le 84110.
Les risques recensés par Géorisques pour Vaison-la-Romaine comprennent notamment : inondation, mouvement de terrain, eboulement ou chutes de pierres et de blocs, glissement de terrain, tassements différentiels, séisme, feu de forêt. L’état des risques annexé à toute vente ou location précise, adresse par adresse, les zones concernées par un plan de prévention. Pour une expertise vices cachés à Vaison-la-Romaine, l’expert consulte ces informations avant la visite et les relie à ses constats sur place, pour distinguer ce qui relève du contexte local de ce qui relève du bâtiment lui-même.
Conservez les preuves dès la découverte du défaut : photographies datées, devis ou factures de réparation, échanges avec le vendeur ou l’agence, acte de vente et diagnostics fournis. Évitez de faire réparer avant le constat de l’expert, sauf urgence, car la réparation peut effacer les indices utiles.
Le défaut doit être caché, c’est-à-dire non apparent lors de la visite pour un acheteur normalement attentif. Il doit être antérieur à la vente, même s’il ne s’est révélé qu’ensuite. Il doit enfin être suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement l’usage.
Une fissure visible ou mentionnée dans un procès-verbal d’assemblée générale remis à l’acquéreur n’est en principe pas cachée. Une fissure rebouchée et repeinte avant la vente, qui réapparaît, peut l’être.
Le vice apparent est celui qu’un acheteur attentif pouvait voir lors des visites : une tache d’humidité visible, une fissure non dissimulée, une fenêtre cassée. Il n’ouvre pas droit à la garantie des vices cachés, puisque l’acheteur a accepté le bien en connaissance de cause. D’où l’intérêt d’un bilan avant achat.
Le défaut de conformité concerne l’écart entre ce qui a été promis et ce qui a été livré : surface inférieure, prestation annoncée mais absente. Pour un lot de copropriété, la loi Carrez encadre l’erreur de surface. L’expert vous aide à identifier la nature exacte du problème, qui conditionne la démarche à suivre.
La phase 1 établit les faits techniques : nature du défaut, antériorité probable, gravité.
Un plancher bois dont les solives ont été attaquées par l’humidité ou des insectes peut être recouvert d’un parquet neuf. Une infiltration par la toiture peut être masquée par un faux plafond. Des remontées capillaires, ou une façade en pierre qui se dégrade, peuvent être cachés derrière un doublage collé et ne réapparaître qu’après quelques mois.
D’autres vices touchent les réseaux : évacuation en fonte fissurée encastrée, raccordement non conforme d’une salle d’eau créée dans un ancien atelier, ventilation absente d’une cuisine fermée.
La première phase vise à répondre à des questions précises : quel est le défaut, depuis quand existe-t-il, pouvait il être vu lors de la visite, quelle est sa gravité. L’expert mesure, photographie, compare, et consulte les pièces de la vente.
À l’issue, il vous remet un rapport qui expose ses constats et ses conclusions, et précise les points qui pourraient être contestés.
L’expertise amiable contradictoire réunit l’acquéreur, le vendeur et les autres parties concernées autour des constats techniques. Chacun peut présenter ses observations, ce qui rend le rapport plus difficile à contester.
Elle peut permettre de trouver une solution sans procès. À défaut d’accord, le rapport peut être produit à l’appui d’une procédure, avec votre avocat.
Deux ans à compter de la découverte : ce délai court vite, entre les échanges avec le vendeur, l’expertise et la négociation. Documentez la date de découverte dès que possible.
Avant toute réparation, faites intervenir l’expert. Si l’urgence impose une intervention, photographiez et décrivez précisément l’état avant travaux.
Une lettre recommandée adressée au vendeur pour l’informer de la découverte du défaut fixe utilement la chronologie.
Même si l’acte de vente exclut la garantie, la mauvaise foi du vendeur la rend inopérante : un défaut connu et caché reste dû. Les travaux réalisés par le vendeur lui-même peuvent aussi l’assimiler à un professionnel.
L’expert recherche les indices de dissimulation et de travaux récents. L’avocat en tire les conséquences juridiques.
Les pièces de la vente, annonce, diagnostics, procès-verbaux d’assemblée générale, échanges écrits, montrent ce que vous saviez au moment de l’achat. Les photos datées et les devis montrent l’ampleur du défaut.
Plus le dossier est complet, plus l’analyse de l’expert est précise et plus la discussion avec le vendeur est fondée.
Retrouvez nos pages vices cachés pour chaque commune du Vaucluse, et la page expertise vices cachés à Avignon.
Évitez-le : les réparations effacent les indices. En cas d’urgence, documentez l’état avant intervention.
Oui, si les conditions sont réunies. Le syndicat des copropriétaires peut alors être concerné.
Sa responsabilité peut être recherchée s’il a manqué à son devoir d’information. Il peut être convoqué à la réunion amiable.
Le vice apparent pouvait être vu lors de la visite. Il ne relève pas de la garantie des vices cachés.
Non. En copropriété, elle relève de la loi Carrez, qui obéit à ses propres règles.
Phase 1 : 990 € TTC. Phase 2 : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
Deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil).
Pas si le vendeur connaissait le vice et l’a caché, ou s’il est assimilé à un professionnel.
Il peut l’être s’il était caché, antérieur et grave. L’expert vérifie ce que mentionnait l’état des risques et ce qui était visible.
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