Vous venez d’acheter à Avignon, autour de l’intra-muros, Saint-Ruf, Champfleury, Montfavet, la Rocade et la Barthelasse, et un défaut grave se révèle. Un expert indépendant recherche le vice puis peut convoquer les parties à une expertise amiable contradictoire.
Avignon
Pour faire valoir la garantie des vices cachés, il faut établir un défaut caché, antérieur à la vente et suffisamment grave. À Avignon, l’expert apporte ces éléments techniques, puis peut réunir le vendeur et son assureur lors d’une expertise amiable contradictoire. Délai d’action : deux ans à compter de la découverte.
Phase 1, recherche d’un vice caché : 990 € TTC. Phase 2, convocation à une expertise amiable : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
Avignon superpose sept siècles de construction : palais et hôtels particuliers en pierre calcaire de l’intra-muros, immeubles anciens des rues étroites, faubourgs du XIXe hors les remparts, grands ensembles des années 1960 le long de la Rocade, pavillonnaire de Montfavet et des quartiers est, et programmes récents autour de la gare TGV de Courtine.
Maisons anciennes fondées court sur les limons du Rhône, planchers bois de l’intra-muros et caves urbaines orientent l’examen. Dans ce type de bâti, certains défauts se dissimulent facilement derrière une rénovation récente : faux plafond, doublage collé, parquet neuf posé sur un plancher affaibli. La comparaison entre l’annonce, les photos de visite et l’état actuel est aussi un outil précieux.
La ville s’étend sur la plaine alluviale du Rhône et de la Durance, limons et galets. L’exposition au retrait-gonflement des argiles est moyenne, la commune est classée en zone de sismicité 3, modérée, et le potentiel radon est faible.
L’île de la Barthelasse, l’une des plus grandes îles fluviales de France, reste une zone d’expansion des crues du Rhône : son bâti agricole et ses habitations vivent au rythme du fleuve.
Le Rhône longe les remparts à l’ouest et la Durance borde la commune au sud : les crues des deux cours d’eau et la saturation des réseaux lors des épisodes méditerranéens visent les points bas, encadrés par le plan de prévention des risques d’inondation.
À l’échelle d’Avignon, la base Géorisques recense 24 reconnaissances de l’état de catastrophe naturelle publiées entre 1982 et 2023, dont 18 pour des inondations et coulées de boue et 5 pour la sécheresse. Avignon est en zone de sismicité 3, modérée. Le potentiel radon de la commune est de catégorie 1. Au centre d’Avignon, l’exposition au retrait-gonflement des argiles est moyenne, et elle peut varier d’un quartier à l’autre. Avignon compte 92 188 habitants (population municipale, INSEE) sur environ 6 506 hectares.
L’état des risques remis à la vente reprend ces informations. Un désordre lié à un risque mentionné dans ce document n’est pas forcément un vice caché, mais il peut l’être si sa manifestation a été dissimulée. Dans un immeuble ancien d’Avignon, les procès-verbaux d’assemblée générale remis lors de la vente sont une pièce clé pour savoir ce qui était connu.
Avignon appartient à l’intercommunalité CA du Grand Avignon (COGA). La commune compte 92 188 habitants sur environ 6 506 hectares, soit une densité proche de 1 417 habitants par kilomètre carré. Son code postal est le 84000.
Les risques recensés par Géorisques pour Avignon comprennent notamment : inondation, mouvement de terrain, eboulement ou chutes de pierres et de blocs, tassements différentiels, séisme, feu de forêt, risque industriel. L’état des risques annexé à toute vente ou location précise, adresse par adresse, les zones concernées par un plan de prévention. Pour une expertise vices cachés à Avignon, l’expert consulte ces informations avant la visite et les relie à ses constats sur place, pour distinguer ce qui relève du contexte local de ce qui relève du bâtiment lui-même.
Conservez les preuves dès la découverte du défaut : photographies datées, devis ou factures de réparation, échanges avec le vendeur ou l’agence, acte de vente et diagnostics fournis. Évitez de faire réparer avant le constat de l’expert, sauf urgence, car la réparation peut effacer les indices utiles.
Le défaut doit être caché, c’est-à-dire non apparent lors de la visite pour un acheteur normalement attentif. Il doit être antérieur à la vente, même s’il ne s’est révélé qu’ensuite. Il doit enfin être suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement l’usage.
Une fissure visible ou mentionnée dans un procès-verbal d’assemblée générale remis à l’acquéreur n’est en principe pas cachée. Une fissure rebouchée et repeinte avant la vente, qui réapparaît, peut l’être.
Tous les défauts découverts après un achat ne relèvent pas de la garantie des vices cachés. Un défaut visible lors des visites est un vice apparent, accepté par l’acheteur. Un écart entre l’annonce et la réalité peut constituer un défaut de conformité. Une surface inférieure à celle mentionnée dans l’acte relève, en copropriété, de la loi Carrez.
Chaque situation obéit à des règles et des délais propres. L’analyse technique de l’expert est la première étape pour choisir la bonne voie, avec l’appui de votre avocat ou de votre notaire. Un bilan avant achat reste la meilleure prévention.
L’expert recherche les indices qui permettent de dater un désordre.
Une rénovation soignée en apparence peut masquer un problème ancien : enduit neuf sur une fissure active, peinture anti-humidité sur un mur qui reste mouillé, plinthes neuves sur un pied de mur dégradé. Les travaux non déclarés, comme la suppression d’un mur porteur ou la création d’une trémie sans étude, peuvent aussi être à l’origine de désordres apparus après la vente.
L’expert sait repérer ces indices et dater les interventions.
La première phase vise à répondre à des questions précises : quel est le défaut, depuis quand existe-t-il, pouvait il être vu lors de la visite, quelle est sa gravité. L’expert mesure, photographie, compare, et consulte les pièces de la vente.
À l’issue, il vous remet un rapport qui expose ses constats et ses conclusions, et précise les points qui pourraient être contestés.
L’expertise amiable contradictoire réunit l’acquéreur, le vendeur et les autres parties concernées autour des constats techniques. Chacun peut présenter ses observations, ce qui rend le rapport plus difficile à contester.
Elle peut permettre de trouver une solution sans procès. À défaut d’accord, le rapport peut être produit à l’appui d’une procédure, avec votre avocat.
L’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Conservez les photos datées, les échanges avec le syndic, les devis et les déclarations de sinistre.
Faire constater rapidement présente aussi un intérêt technique : un désordre évolue, et les indices d’antériorité peuvent disparaître si des travaux sont entrepris trop tôt.
Une lettre recommandée adressée au vendeur pour l’informer de la découverte du défaut fixe utilement la chronologie.
Les actes de vente entre particuliers peuvent contenir une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice et l’a dissimulé, et elle est écartée lorsque le vendeur est un professionnel ou assimilé, par exemple s’il a lui-même réalisé les travaux en cause.
L’expertise contribue à établir ces éléments. Pour la qualification juridique, l’avis d’un avocat ou du notaire reste nécessaire.
Les pièces de la vente, annonce, diagnostics, procès-verbaux d’assemblée générale, échanges écrits, montrent ce que vous saviez au moment de l’achat. Les photos datées et les devis montrent l’ampleur du défaut.
Plus le dossier est complet, plus l’analyse de l’expert est précise et plus la discussion avec le vendeur est fondée.
Retrouvez nos pages vices cachés pour chaque commune du Vaucluse, et la page expertise vices cachés à Avignon.
Phase 1 : 990 € TTC. Phase 2 : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
Deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil).
Pas si le vendeur connaissait le vice et l’a caché, ou s’il est assimilé à un professionnel.
Pas pour la phase technique. En l’absence d’accord amiable, un avocat est nécessaire pour une procédure.
Évitez-le : les réparations effacent les indices. En cas d’urgence, documentez l’état avant intervention.
Oui, si les conditions sont réunies. Le syndicat des copropriétaires peut alors être concerné.
Sa responsabilité peut être recherchée s’il a manqué à son devoir d’information. Il peut être convoqué à la réunion amiable.
Le vice apparent pouvait être vu lors de la visite. Il ne relève pas de la garantie des vices cachés.
Il peut l’être s’il était caché, antérieur et grave. L’expert vérifie ce que mentionnait l’état des risques et ce qui était visible.
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